2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（简称民法典）正式实施。

这个历时5年编纂，共7编，1260款条文，总字数逾10万的《民法典》，终于来了。它对我们的生命健康、财产安全、交易便利、生活幸福、人格尊严等各方面权利平等进行了保护。

其中，涉及房地产相关的条例部分也进行了较大改动，包括土地使用权续期、物业服务合同、居住权、抵押权、承租人优先承租权等方面，一定要看。

一、新增“居住权”，买二手房需谨慎

民法典新增了一个“居住权”，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。

居住权与租赁权在根本上是不一样的。租赁权仍是一种契约关系，居住权则具有独立性和直接支配性，对房屋直接进行管领、实现权利内容。不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权。

简而言之，房主可以通过合同或者遗嘱，赋予任意一个人居住权，这个人可以一直住在这套房，直到合约失效，或者死亡。此外，带有居住权的房子，不能出租（另有约定的除外），居住权不能转让、继承。

举个例子：小刘有一套房，给小王无偿设立了这套房的居住权，然后小刘把房子卖给了小孙。小孙成为新房主后，小王仍然能够住在这套房子里，直到小王的居住权到期。因此，从2021年开始，在二手房交易中，交易前一定要先查明房屋是否设立了居住权，更加细致和谨慎，避免购房后不能入住的风险。

二、房子七十年产权，届满自动续期

购房者一般都比较纠结房产的土地使用年限，遇到项目烂尾、开发商囤地等行为，土地使用权限就只有30、40年左右。如今，民法典来了，不用担心了。

民法典第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。不过目前只针对70年产权住宅，公寓和商办类暂未规定。

三、房屋交易更简单，在押房产可直接过户

在此前，有房产抵押的二手房交易一般是，房子出售方结清银行贷款（抵押），将房子过户给房子买家，买家再进行贷款等流程。民法典实施之后，这个问题将迎刃而解。

《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

四、房东突然卖房，租户可要赔偿

对租房者而言，在租住期间，房东突然提出房子要卖，被赶出去的情况也常存在。如今，保护租赁者的民法典来了。

根据民法典，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

比如，租客与房东签订了3年的租房合同，但房东在这3年内提前把房子卖了，房屋所有权产生变更，这并不影响与租客的租赁合同。租客仍可以继续居住，直到租赁合同期满为止。

五、买房找中介，不能跳单，要付报酬

很多朋友在进行房子买卖时，通过房产中介接触到买家/卖家后，为了节省中介费，会私下跟对方联系直接进行交易。如今民法典对房屋中介也进行了明文保护。

根据民法典第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

六、多项约束，物业管理也要讲“武德”

不少物业和业主的关系都是矛盾重重，如今，民法典对物业管理进行了多项约束。

1、民法典规定，业主有权依法更换物业服务企业或者其他管理人员。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业委员会给予指导和协助。

2、民法典加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

3、高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理；

4、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为；

5、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意，现在只需要一半的业主同意。