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多地房贷利率下调,算算你少还多少贷款!LPR已18个月按兵不动

转载 兰艳2021/10/29 14:39:46 发布 来源:网络 作者: 5773 阅读 0 评论 0 点赞

       10月,90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。90城中20城的房贷利率下调,其中14个城市首套利率下降,14个城市二套房贷利率下降,重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市,也覆盖无锡、湖州等长三角城市。

  而近期央行公布最新一期LPR利率,仍维持在1年期3.85%,5年期及以上4.65%的水平,至今已连续18个月未变。 不过,与之挂钩的个人住房按揭贷款利率却早已波动。

  年初以来,重点城市的个人房贷利率一路走高,多地突破5%高位。直至国庆假期之前,部分地区房贷利率才出现松动迹象。

  一边是按兵不动的LPR,一边是波动明显的房贷利率。两相对照之下,房贷利率看上去与LPR并无干系。市场人士认为,房贷的市场利率与LPR存在一定差距,这或与房地产管控的政策环境有关。

  存量房贷利率挂钩LPR 

  早在2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告,称为深化利率市场化改革,提高利率传到效率,推动降低实体经济融资成本,决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。 

  相比此前,新的LPR依照公开市场操作利率加点形成,并在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种。同时,报价频率由原来的每日改为每月报价,目的旨在提高报价银行的重视程度,提升LPR的报价质量。 

  央行负责人表示,在LPR形成机制改革前,我国存在贷款基准利率和市场利率并存的“利率双轨”问题。完善LPR形成机制,可促进贷款利率“两轨合一轨”,最终起到通过市场化改革方式降低贷款实际利率的效果。 

  公告发布1年后,存量贷款定价基准转换已完成。央行数据显示,在已转化的所有贷款中,存量个人房贷累计转换6429.7万户,规模达28.3万亿元,转换比例高达98.8%,其中94%转换为参考LPR定价。 

  对于“房贷族”而言,最为关心的是LPR改革会否影响房贷成本。多数“房贷族”亦表示,相比此前的贷款基准利率,挂钩LPR的房贷成本似乎要略低一些。 

  在新的LPR首次公布当日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制不会使得房贷利率出现明显下降,“房住不炒”的定位不能偏离。 

  刘国强还强调,利率改革将在一定程度上减少刚需购房者的资金成本。LPR在2021年重定价后,预计全年可谓房贷借款方人节省利息支出约500亿元。 

  实际上,市场房贷利率却存有波动。随着对房地产的调控和对银行资金的监管不断趋严,个人房贷利率亦不断走高。以广州为例,今年上半年,经多次上调房贷利率,四大行首套房贷利率上升至5.85%,二套一度冲破6%大关,高至6.05%。 

  房贷利率升降之间,LPR却始终不变,二者似乎并未呈现相关性。 

  LPR改革支持实体经济

  房贷利率与LPR走势不一致,或与LPR改革的逻辑及目的有关。 

  央行行长易纲曾强调,利率是资金的价格,是重要的宏观经济变量。市场人士认为,让资金能更多配置在实体经济领域,减少中小微企业等实体经济主体的融资成本是LPR改革的根本目的。 

  存贷息差是商业银行的主要盈利手段。在LPR改革之前,银行间存在以贷款基准利率的一定倍数(如0.9倍)框定贷款利率隐性下限的现象。 

  大企业和中小企业在寻求银行融资时,其资金成本始终高于或至少等于贷款利率隐性下限。大企业财务费用的增加意味着银行可以获得更高收益,而对于中小企业而言,这就成了不得不精打细算的资金成本问题。 

  隐性贷款利率下限的存在,导致贷款利率易升难降,使银行在理论下行阶段无法将货币政策有效传递至实体经济。而改革后,由于LPR由18家不同类型的银行以市场化形式报价,报价结果难以精准预测,单家银行也就因此难以设定最低贷款利率隐性下限。 

  在此背景下,大企业贷款利率出现明显下降。大企业也往往是各家银行争抢的重点,银行面对这一群体需付出大量营销成本,而收益较此前下降,这间接导致中小企业信贷市场成为新的主战场。 

  多家银行的入场带动小微企业的平均贷款利率下行,同时也带动小微企业贷款市场的良性竞争,降低银行整体对小微企业的风险定价,进一步降低中小企业融资成本。 

  在新冠疫情等因素叠加影响下,中小微企业的融资需求较为迫切,这是LPR在较低水平稳定运行的根本原因。 作为LPR的形成基础,MLF由央行确定,当前MLF利率为2.95%,同样18个月未变。这一定程度上反映了货币政策对实体经济的支持。 

  不过,房贷利率的升高在逻辑上有不同之处。 

  具体来说,2020年下半年,央行及住建部联合出台“三条红线”,随后年末又对银行信贷提出“两个集中度”要求,再到今年初“集中供地”政策落地,对房地产行业的管控越发严格,房地产进入史上最严监管时代。 

  市场人士认为,房贷利率的走高事实上是政策影响供求关系,最终影响市场结果。以传统楼市销售旺季“金九银十”为例。今年9月,楼市表现并不如往年,这或与银行信贷资产腾挪有关。在房贷集中度限制的政策影响下,部分银行为达标二季度考核要求,开始主动减少房贷投放。而在阶段性考核结束后,第三季度开始银行贷款额度紧张的情况逐渐得到缓解。 

  在此背景下,房贷利率走势背离LPR或仍将持续一段时间,但其他经济实体的贷款利率或将仍与LPR保持一致。


来源:市场资讯

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